L’affitto del terreno per fotovoltaico viene spesso presentato come un’operazione senza rischi per il proprietario: lui affitta, l’azienda costruisce e paga. In realtà ci sono rischi reali e specifici — non per spaventare, ma per tutelarsi contrattualmente prima di firmare.

Rischio 1 — La dismissione a fine contratto

È il rischio più sottovalutato. Quando il contratto scade dopo 25-30 anni, l’impianto deve essere smantellato e il terreno ripristinato. Il costo di dismissione di un impianto da 5 MW è stimato tra 150.000 e 400.000 euro. Se l’azienda è fallita, se è stata ceduta decine di volte, se il soggetto finale non ha risorse — chi paga?

La protezione è la fideiussione bancaria a copertura dei costi di dismissione, da rinnovare ogni 5 anni. Se il contratto non la prevede, o se la fideiussione non viene rinnovata, il proprietario rischia di ritrovarsi con un campo di pannelli abbandonati a proprie spese.

Rischio 2 — Il fallimento dell’azienda durante i 25 anni

Se l’azienda fallisce durante la fase operativa, i pannelli rimangono sul terreno ma nessuno paga il canone. Il curatore fallimentare gestisce l’attivo — il contratto di affitto è un passivo. La procedura per recuperare il canone arretrato e ottenere la dismissione può richiedere anni.

La mitigazione: preferire aziende con solidità finanziaria documentata (bilanci pubblici), verificare che il contratto preveda un diritto di risoluzione per inadempimento con tempi certi (non pagamento del canone per oltre 60-90 giorni), e che la fideiussione di dismissione sia autonoma dal rischio di fallimento dell’azienda principale.

Rischio 3 — I vincoli urbanistici che restano

Durante l’iter autorizzativo, il terreno viene inserito negli strumenti urbanistici comunali come “zona impianto energetico”. Questa classificazione può restare anche dopo la fine del contratto se non viene esplicitamente rimossa. Un terreno classificato come zona impianto energetico può avere difficoltà a tornare a uso agricolo o a essere venduto a prezzi di mercato agricolo.

Il contratto deve obbligare esplicitamente il locatario a ripristinare anche la classificazione urbanistica originaria a fine contratto — non solo a rimuovere fisicamente i pannelli.

Rischio 4 — Il degrado del suolo

25-30 anni di assenza di coltivazione possono ridurre la fertilità del suolo (compattazione, perdita di sostanza organica, erosione nelle aree non coperte). Studi europei mostrano che il degrado è reversibile in 3-5 anni di coltivazione dopo la rimozione dell’impianto — ma richiede investimenti in ripristino del terreno. Il contratto può prevedere un indennizzo per il ripristino della fertilità oltre alla semplice rimozione dell’impianto.

Rischio 5 — L’opzione bloccante senza autorizzazione

Il rischio che molti non considerano in fase iniziale: firmare un’opzione che blocca il terreno per 3-5 anni durante l’iter autorizzativo, senza poi ricevere il canone pieno perché l’autorizzazione viene negata. Il proprietario ha aspettato anni e non ha guadagnato nulla (o quasi). Negoziare un corrispettivo dell’opzione più alto e una durata massima dell’opzione con penale per il mancato avvio dei lavori è fondamentale.

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Aggiornato maggio 2026.