Se vivi in condominio e vorresti installare pannelli solari sul tetto, probabilmente ti hanno detto che serve l’approvazione dell’assemblea con una maggioranza qualificata. In parte è vero, ma c’è un’eccezione potente che molti amministratori di condominio e persino alcuni professionisti tendono a ignorare: l’articolo 1122-bis del Codice Civile. Questa norma, introdotta dal Decreto Semplificazioni del 2018 e successivamente rafforzata, permette a un singolo condomino di realizzare interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni dell’edificio senza dover ottenere il via libera dell’assemblea. Nei fatti, si tratta di una rivoluzione silenziosa che ha aperto la strada al fotovoltaico condominiale in Italia.

Cosa dice esattamente l’art. 1122-bis

Il testo dell’articolo è chiaro e diretto. Il condomino può realizzare, a proprie spese, interventi su parti comuni dell’edificio finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica e alla produzione di energia da fonti rinnovabili, a condizione che l’intervento non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio stesso. Non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, ma il condomino ha l’obbligo di darne comunicazione all’amministratore, indicando le caratteristiche dell’intervento e allegando la relazione tecnica di un professionista abilitato che attesti la rispondenza ai requisiti normativi.

La norma si applica a diverse tipologie di intervento: pannelli solari termici e fotovoltaici, pompe di calore, sistemi di accumulo, microgeneratori, infissi con prestazioni energetiche superiori. L’elemento unificante è il fine: l’efficientamento energetico e la produzione da fonti rinnovabili.

I limiti della norma: stabilità, sicurezza e decoro

Se la norma sembra generosa — e in effetti lo è — la contropartita è data da tre limiti stringenti che il condomino deve rispettare pena l’illegittimità dell’intervento.

Il primo limite è la stabilità dell’edificio. L’installazione di pannelli solari su un tetto aggiunge peso, e il tetto deve essere in grado di sopportarlo. Non basta un’opinione dell’installatore: serve una relazione tecnica di un ingegnere strutturale o di un architetto che certifichi che il carico aggiunto non compromette la struttura. Il Consiglio di Stato, in una pronuncia del 2023 (Sez. VI), ha annullato l’installazione di un condomino perché la relazione tecnica non aveva considerato adeguatamente il peso dei pannelli in caso di neve e vento forte, elementi che nella zona in questione non erano trascurabili.

Il secondo limite è la sicurezza. Questo riguarda sia la sicurezza degli occupanti (nessun rischio di crollo, incolumità delle persone che transitano sotto il tetto) sia la sicurezza elettrica (impianto realizzato a norma, con interruttori differenziali, messa a terra, certificazione dell’impianto elettrico da parte di un tecnico abilitato). La sicurezza antincendio è un aspetto particolarmente sentito dopo le recenti modifiche al D.M. 22 febbraio 2007 (regole tecniche di prevenzione incendi per le strutture fotovoltaiche).

Il terzo limite, spesso il più controverso, è il decoro architettonico. Qui la giurisprudenza ha un ruolo fondamentale, perché il concetto di “decoro” è per sua natura vago e soggettivo. Il TAR ha stabilito in più occasioni che il decoro va valutato in relazione al contesto urbano in cui l’edificio si inserisce: un tetto con pannelli solari può essere perfettamente compatibile con il decoro in un quartiere periferico moderno, ma potrebbe essere problematico nel centro storico di una città d’arte. Il TAR Roma (Sez. I, 2024) ha stabilito un principio ragionevole: la presenza di altri impianti fotovoltaici negli edifici circostanti è un elemento rilevante per escludere il pregiudizio del decoro. Se i vicini ce l’hanno, è difficile sostenere che il tuo impianto deteriori l’aspetto del quartiere.

La comunicazione all’amministratore: obbligo formale, non una cortesia

Molti condomini commettono un errore grave: installano i pannelli senza comunicare nulla all’amministratore, convinti che la mancanza di obbligo di autorizzazione equivalga a libertà totale di azione. Non è così. La comunicazione all’amministratore è un obbligo di legge, e la sua mancanza può essere causa di annullamento dell’intervento.

La comunicazione deve contenere: le caratteristiche tecniche dell’intervento, la documentazione progettuale (relazione tecnica, planimetrie, calcoli strutturali se necessari), e l’indicazione del professionista che ha asseverato la conformità. L’amministratore ha 30 giorni di tempo per opporsi, e l’opposizione può basare esclusivamente su uno dei tre limiti (stabilità, sicurezza, decoro). Se l’amministratore non si oppone entro 30 giorni, il condomino può procedere.

Ma attenzione: il silenzio dell’amministratore non è automaticamente assenso. Se l’assemblea successivamente delibera contro l’intervento per uno dei motivi legittimi, il condomino potrebbe dover rimuovere i pannelli. La giurisprudenza è divisa su questo punto, ma l’orientamento maggioritario ritiene che l’opposizione debba arrivare entro i 30 giorni dalla comunicazione, pena la decadenza del diritto di contestazione.

Cosa dicono il Consiglio di Stato e i TAR

La giurisprudenza del Consiglio di Stato ha fornito interpretazioni importanti che chiariscono i confini dell’art. 1122-bis.

In una sentenza della Sezione VI del 2023, il Consiglio di Stato ha stabilito che l’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare comune rientra nell’ambito dell’art. 1122-bis, a condizione che il condomino non occupi più del 50% della superficie disponibile e che l’intervento sia reversibile. Quest’ultimo requisito — la reversibilità — è interessante: significa che se in futuro il condominio decidesse di realizzare un impianto collettivo, il condomino singolo deve poter rimuovere i propri pannelli senza danni irreparabili alla struttura.

Il TAR Milano (2024) ha aggiunto un altro tassello: l’art. 1122-bis si applica anche alle pensiline fotovoltaiche nei parcheggi condominiali, non solo ai tetti. L’importante è che si tratti di una parte comune e che l’intervento sia finalizzato alla produzione di energia rinnovabile. Questa apertura è particolarmente significativa per i condomini con ampi parcheggi scoperti, dove le pensiline rappresentano una soluzione elegante e funzionale.

Un’altra sentenza rilevante viene dal TAR Napoli (2024), che ha affrontato la questione dell’incompatibilità tra art. 1122-bis e il vincolo paesaggistico. Il tribunale ha stabilito che nei casi di vincolo paesaggistico, il permesso della Soprintendenza resta necessario e l’art. 1122-bis non lo elide. Il condomino deve comunque ottenere l’autorizzazione paesaggistica prima di procedere, e la comunicazione all’amministratore non sostituisce questo adempimento.

Le comunità energetiche rinnovabili: l’evoluzione naturale dell’art. 1122-bis

Un aspetto spesso trascurato è il collegamento tra l’art. 1122-bis e le Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) introdotte dal D.Lgs. 199/2021. Se un condomino installa pannelli in base all’art. 1122-bis, l’energia prodotta può essere condivisa con gli altri condomini attraverso una CER, con vantaggi economici per tutti. Questo scenario è particolarmente interessante perché trasforma un intervento individuale in un beneficio collettivo.

La normativa sulle CER prevede che i membri della comunità possano configurare una configurazione di autoconsumo collettivo, condividendo l’energia prodotta e ottenendo una tariffa premiale incentivata (la “tariffa incentivante” erogata dal GSE). Questo significa che il condomino che ha installato i pannelli può cedere la propria energia in eccesso alla comunità, e gli altri condomini possono acquistarla a condizioni più vantaggiose rispetto al mercato.

Per attivare una CER in condominio serve comunque una delibera assembleare, ma la soglia di maggioranza richiesta è inferiore rispetto all’approvazione di un impianto fotovoltaico collettivo (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi, contro i quattro quinti richiesti per le innovazioni agevolate dall’art. 1120 del Codice Civile). Questo rende la strada della CER accessibile anche in condomini dove non si riesce a raggiungere la maggioranza qualificata per l’installazione collettiva.

Come procedere in pratica: una check-list

Se stai pensando di installare pannelli solari sul tetto del tuo condominio in base all’art. 1122-bis, ecco i passi da seguire:

1. Verifica lo stato del tetto. Fai ispezionare la copertura da un tecnico (ingegnere o architetto) che valuti la stabilità strutturale e la disponibilità di spazio.
2. Verifica i vincoli. Controlla se l’edificio è soggetto a vincoli paesaggistici, storici o ambientali. In caso affermativo, servirà l’autorizzazione della Soprintendenza.
3. Fai redigere il progetto tecnico. Un professionista abilitato deve redigere il progetto completo, con relazione tecnica, calcoli strutturali, planimetrie e specifiche dell’impianto.
4. Comunica all’amministratore. Invia la comunicazione formale con tutta la documentazione allegata. Fallo con lettera raccomandata A/R o PEC, in modo da avere prova della ricezione.
5. Attendi 30 giorni. Se l’amministratore non si oppone, puoi procedere. Se si oppone, valuta i motivi con il tuo tecnico e, se ritieni l’opposizione infondata, puoi rivolgerti al TAR.
6. Realizza l’impianto a regola d’arte. Assumiti ditte qualificate, richiedi la certificazione elettrica e il rilascio del certificato di conformità dell’impianto.
7. Comunica la fine lavori. Una volta concluso l’intervento, invia all’amministratore la documentazione di fine lavori e la certificazione dell’impianto.

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Riferimenti:

• Codice Civile, Art. 1122-bis — Innovazioni agevolate per l’efficientamento energetico
• Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 2023 — limiti strutturali e reversibilità
• TAR Milano, sentenza 2024 — pensiline fotovoltaiche e parti comuni
• TAR Napoli, sentenza 2024 — vincolo paesaggistico e art. 1122-bis
• TAR Roma, Sez. I, sentenza 2024 — decoro architettonico e contesto urbano
• D.Lgs. 199/2021 — Direttiva RED II e Comunità Energetiche Rinnovabili
• GSE, Guida alle Comunità Energetiche Rinnovabili, gse.it
• ENEA, Guida agli interventi di efficientamento energetico in condominio