Il fotovoltaico condominiale è spesso bloccato non dalla tecnologia né dai costi, ma dai litigi sulle maggioranze necessarie e sui diritti dei condomini contrari. Per anni, la giurisprudenza è stata contraddittoria: alcuni tribunali richiedevano la maggioranza qualificata, altri quella semplice. Nel 2025 la Cassazione ha chiuso il dibattito — e la risposta cambia i calcoli per chiunque stia cercando di portare un impianto in condominio.

La sentenza chiave: Cass. civ. Sez. II, n. 5033/2025

La Cassazione ha stabilito definitivamente che l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni condominiali (tetto, lastrico solare) costituisce una innovazione ai sensi dell’art. 1120 cod. civ., e non una semplice opera di manutenzione straordinaria o di miglioramento delle parti comuni.

La distinzione è fondamentale perché determina la maggioranza necessaria in assemblea:

Per le innovazioni (art. 1136 c.c., comma 5): è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Non basta la maggioranza degli intervenuti — serve anche che questi rappresentino almeno 667 millesimi sui 1.000 totali.

Per i lavori straordinari ordinari (art. 1136 c.c., comma 4): basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In concreto: in un condominio in cui all’assemblea partecipano condomini con 700 millesimi totali, per approvare l’impianto fotovoltaico non basta che votino sì i presenti con 351 millesimi (maggioranza semplice degli intervenuti). Servono voti favorevoli che rappresentino almeno 667 millesimi sull’intero valore dell’edificio.

L’eccezione: l’impianto individuale sul lastrico solare esclusivo

La sentenza riguarda gli impianti sulle parti comuni. Per l’impianto installato su una porzione di lastrico solare o terrazza di uso esclusivo di un singolo condomino, la situazione è diversa: il condomino può installare l’impianto senza delibera condominiale, salvo il rispetto delle norme tecniche e senza pregiudicare il decoro architettonico o la statica dell’edificio. Questa distinzione è importante per chi ha una mansarda con terrazza esclusiva o un appartamento all’ultimo piano con accesso al lastrico. La guida completa: Fotovoltaico in condominio: non serve il sì di tutti.

I diritti del condomino che vota contro

Una volta approvata l’innovazione con la maggioranza qualificata, cosa può fare il condomino contrario?

Impugnare la delibera entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, se ritiene che siano stati violati requisiti formali (mancata convocazione, quorum non raggiunto) o sostanziali (l’impianto pregiudica il godimento delle parti comuni o altera il decoro architettonico). L’impugnazione va depositata in tribunale e non sospende automaticamente l’esecuzione della delibera, salvo richiesta di sospensiva accolta dal giudice.

Non contribuire alle spese se si è votato contro e se l’impianto è qualificato come innovazione “voluttuaria” (cioè non necessaria alla sicurezza dell’edificio). In questo caso il condomino contrario può comunicare formalmente che rinuncia a partecipare all’impianto e alle relative spese — ma conseguentemente non beneficia dell’energia prodotta e dei risparmi distribuiti.

Il TAR Lombardia (n. 2178/2025) ha chiarito che il condomino contrario non ha diritto al risarcimento per la mera riduzione percepita del valore estetico dell’edificio, a meno che non dimostri con perizia un danno concreto e quantificabile al valore di mercato della propria unità immobiliare. La percezione soggettiva di “brutto” non è sufficiente.

Come gestire l’assemblea alla luce di queste sentenze

Per chi vuole portare il fotovoltaico in condominio e minimizzare il rischio di impugnazioni, alcune indicazioni operative.

Verificare i millesimi prima della convocazione. Se si sa già che alcuni condomini sono contrari, calcolare in anticipo se i favorevoli raggiungono i 667 millesimi. Se non ci sono i numeri, meglio rimandare e lavorare sui contrari prima di mettere la questione ai voti.

Includere nel verbale la motivazione dell’innovazione. Le delibere impugnate con più successo sono quelle con verbali vaghi. Il verbale dovrebbe specificare: la natura dell’innovazione, i benefici attesi (risparmio energetico quantificato, riduzione della bolletta delle parti comuni), la valutazione tecnica sulla statica e sul decoro, il preventivo con i costi a carico di ciascun condomino.

Per l’autoconsumo collettivo condominiale (che è diverso dall’impianto sulle parti comuni): la disciplina specifica prevede la partecipazione volontaria di ciascun condomino, con un accordo privatistico separato dalla delibera condominiale. Chi vuole partecipa e contribuisce ai costi; chi non vuole non partecipa. In questo schema, la delibera è più semplice perché non è un’imposizione a tutti ma un’adesione volontaria. La guida: Autoconsumo collettivo in condominio: come funziona.

Leggi anche: Le sentenze 2024-2026: il quadro completo — Fotovoltaico in condominio: la guida pratica — Autoconsumo collettivo in condominio.

Fonti: Cass. civ. Sez. II n. 5033/2025 (innovazione condominiale e maggioranze); TAR Lombardia Sez. II n. 2178/2025 (diritti condomino contrario); cod. civ. artt. 1120 (innovazioni), 1136 (delibere assembleari e quorum); L. 220/2012 (riforma condominio). Aggiornato giugno 2026.