Chiunque abbia comprato, venduto o affittato casa in Italia negli ultimi anni ha incontrato l’Attestato di Prestazione Energetica, universalmente noto con la sigla APE. Si tratta di quel documento con la scala colorata che va dal verde intenso (classe A4, la migliore) al rosso scuro (classe G, la peggiore), e che in qualche modo condiziona il valore e l’attrattività di un immobile sul mercato. Ma cosa dice esattamente questo documento? È davvero affidabile? E con le novità normative del 2026, cosa è cambiato per proprietari e inquilini?

Cos’è l’APE e perché è stato introdotto

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento tecnico che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di un’unità immobiliare. È stato introdotto in Italia con il Decreto Legislativo 192/2005, in attuazione della direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD), con l’obiettivo di rendere trasparente e confrontabile il “costo energetico” degli immobili, così come già avviene per le classi di consumo delle autovetture o degli elettrodomestici.

In pratica, l’APE fornisce una fotografia del consumo energetico dell’edificio espresso in kWh/m² anno, suddiviso tra energia necessaria per il riscaldamento invernale, la produzione di acqua calda sanitaria, il raffrescamento estivo e, nei casi più recenti, l’energia elettrica per i servizi accessori (illuminazione, ventilazione, ecc.). Sulla base di questi dati, l’edificio viene inserito in una classe energetica da A4 (consumi quasi nulli, edifici NZEB o nZEB) a G (consumi molto elevati, edifici non isolati con impianti obsoleti).

L’APE non è un documento teorico o approssimativo: viene redatto da un professionista abilitato (certificatore energetico) che esegue un calcolo basato su metodologie standardizzate definite dalla normativa UNI/TS 11300. Il calcolo tiene conto delle caratteristiche dell’involucro edilizio (pareti, finestre, tetto, pavimenti), del sistema di riscaldamento e raffrescamento, della produzione di acqua calda e, ove presente, della generazione di energia rinnovabile (fotovoltaico, solare termico).

Quando l’APE è obbligatorio nel 2026

L’obbligo di dotarsi dell’APE si applica in diverse situazioni che riguardano il mercato immobiliare e la gestione degli edifici. La regola generale è che l’APE è obbligatorio in caso di compravendita o affitto di un immobile, con l’eccezione di alcune categorie esenti come i garage, le cantine non abitabili e gli edifici industriali non climatizzati.

Più nel dettaglio, l’APE è obbligatorio nei seguenti casi: compravendita di qualsiasi immobile (la mancata presentazione dell’APE nell’atto notarile comporta la nullità dell’atto stesso); nuova locazione o rinnovo contrattuale (l’APE deve essere allegato al contratto di locazione e consegnato al conduttore); costruzione di nuovi edifici (l’APE è parte integrante della pratica di agibilità); ristrutturazioni rilevanti che modificano la prestazione energetica dell’edificio (in questo caso va aggiornato l’APE esistente).

Una novità importante del 2026 riguarda gli edifici pubblici. La nuova versione della direttiva EPBD, recepita in Italia nel corso dell’anno, introduce l’obbligo per gli edifici pubblici di esporre l’APE in modo visibile all’ingresso, con una dicitura che indichi chiaramente la classe energetica. Una misura apparentemente banale, ma che ha l’effetto di aumentare la consapevolezza dei cittadini e di stimolare la domanda di riqualificazione energetica.

Novità 2026: il nuovo indicatore della carbon footprint

La modifica più significativa introdotta nel 2026 riguarda l’inserimento dell’indicatore di emissioni di CO₂ nell’APE. Oltre al consumo energetico espresso in kWh/m² anno, il nuovo formato dell’APE riporta anche le emissioni di anidride carbonica associate al funzionamento dell’edificio, espresse in kgCO₂/m² anno.

Questa novità è destinata a cambiare il modo in cui si valuta la “bontà” energetica di un edificio. Fino ad oggi, un edificio con una classe energetica buona poteva nascondere un’impronta carbonica elevata se il suo riscaldamento era alimentato a gasolio o a biomassa non sostenibile. Con il nuovo indicatore, gli edifici riscaldati con pompe di calore alimentate da energia rinnovabile otterranno automaticamente un punteggio migliore rispetto a edifici con lo stesso consumo energetico ma alimentati a gas.

Un’altra novità rilevante è l’introduzione dell’indice di surriscaldamento estivo (overheating risk), che valuta la capacità dell’edificio di mantenere temperature interne confortevoli durante i mesi estivi senza ricorrere eccessivamente ai sistemi di condizionamento. Questo parametro è particolarmente importante per gli edifici situati nel centro-sud Italia e nelle zone urbane, dove l’isola di calore può aumentare sensibilmente le temperature percepite.

Quanto costa un’APE e chi può rilasciarlo

Il costo di un APE varia significativamente in base alla tipologia dell’immobile, alla superficie, alla complessità degli impianti e alla regione. In generale, per un appartamento standard di 80-100 mq il costo si aggira tra i 100 e i 250 euro IVA inclusa. Per ville unifamiliari o edifici complessi con impianti multipli, il prezzo può salire a 300-500 euro.

L’APE deve essere redatto da un certificatore energetico abilitato, ovvero un professionista (ingegnere, architetto, geometra, perito industriale) iscritto a un ordine o collegio professionale e in possesso di un attestato di frequenza a un corso di formazione specifico. È importante verificare che il certificatore scelto sia effettivamente abilitato: l’elenco dei certificatori accreditati è consultabile sul sito del proprio Regione o dell’ente delegato.

Un consiglio pratico: non scegliete il certificatore esclusivamente in base al prezzo più basso. Un APE inaccurato o compilato in modo frettoloso può avere conseguenze giuridiche (le transazioni immobiliari con APE falso sono nulle) e pratiche (potreste perdere l’accesso a incentivi fiscali che richiedono un determinato salto di classe energetica). Verificate le referenze, chiedete se il professionista utilizza software di calcolo certificato e accreditato, e assicuratevi che effettui un sopralluogo in loco (non è ammesso un APE basato esclusivamente su documentazione preesistente senza verifica).

Come leggere l’APE: le sezioni fondamentali

Un APE ben compilato contiene diverse sezioni che meritano di essere comprese, non solo dall’esperto tecnico ma anche dal cittadino comune.

La prima sezione è la scala delle classi energetiche, con l’indicazione della classe dell’edificio e della classe potenziale (quella che si otterrebbe con interventi di miglioramento consigliati). La differenza tra classe attuale e classe potenziale dà subito un’idea dell’entità dei miglioramenti possibili.

La seconda sezione riporta i consumi energetici suddivisi per uso (riscaldamento, acqua calda, raffrescamento, elettricità). Attenzione: il consumo indicato nell’APE è un consumo “standardizzato” calcolato su base climatica e di utilizzo, non il consumo reale che dipende dalle abitudini degli occupanti. Un appartamento in classe G potrebbe avere bollette più basse di un appartamento in classe D se i suoi occupanti tengono la temperatura a 18°C invece che a 22°C.

La terza sezione descrive le caratteristiche dell’involucro edilizio: trasmittanza termica delle pareti, dei pavimenti, dei tetti e delle finestre. Valori più bassi indicano un isolamento termico migliore.

La quarta sezione presenta i consigli di miglioramento, ovvero gli interventi suggeriti per migliorare la classe energetica dell’edificio, con una stima dei costi e del risparmio atteso. Questi consigli sono indicativi e non vincolanti, ma rappresentano un utile punto di partenza per chi vuole valutare interventi di riqualificazione.

Durata, validità e aggiornamento dell’APE

L’APE ha una validità di 10 anni dalla data di rilascio. Tuttavia, perde la sua validità in caso di interventi che modificano la prestazione energetica dell’edificio (come la sostituzione degli infissi, l’installazione di un cappotto termico o la sostituzione della caldaia). In questi casi è necessario redigere un nuovo APE che rifletta la situazione post-intervento.

Se state vendendo o affittando un immobile con un APE rilasciato da meno di 10 anni ma avete nel frattempo realizzato interventi di efficientamento, è opportuno aggiornare il documento. Una classe energetica migliore rappresenta un reale valore aggiunto in fase di trattativa e può giustificare un prezzo di vendita o un canone di locazione più elevato.

Il mercato immobiliare sta diventando sempre più sensibile alla classe energetica: gli studi sul settore indicano che, a parità di altre condizioni, un immobile in classe B si vende mediamente con un premio del 7-10% rispetto a un immobile identico in classe E. Una tendenza destinata ad accentuarsi con l’entrata in vigore degli obblighi di ristrutturazione energetica previsti dalla nuova EPBD.

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Riferimenti:

• ENEA, “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici — Aggiornamento 2026”, https://www.enea.it
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, “Decreto di recepimento della direttiva EPBD — Articoli APE”, https://www.mit.gov.it
• CTI (Comitato Termotecnico Italiano), “UNI/TS 11300 — Prestazioni energetiche degli edifici”, https://www.cti2000.it
• Agenzia delle Entrate, “APE e compravendita immobiliare — Obblighi e sanzioni”, https://www.agenziaentrate.gov.it
• Immobiliare.it, “Osservatorio sul mercato immobiliare e classi energetiche 2026”, https://www.immobiliare.it